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CONGRUITA’ DEL DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE OSPITANTE GLI UFFICI COMUNALI DI ALBISSOLA MARINA
Luogo: Albissola Marina (SV)
Cliente: Comune di Albissola Marina
Valore di mercato: 700.000 Euro
Descrizione: Composizione stimativa finalizzata ad individuare il più probabile valore di mercato di una parte della volumetria edilizia di un edificio ospitante gli attuali uffici comunali – settore terziario - ubicato nella centrale Piazza del Popolo e posto fronte mare. Per il caso in itinere è stato adottato il metodo del “valore di costruzione deprezzato”, quale il più appropriato per l’asset in esame.
Nello sviluppo della composizione è stato analizzato sia il disallineamento qualitativo interno dell’edificio, il cluster di riferimento, ovvero, i possibili interlocutori interessati, l’andamento del locale mercato immobiliare con relativa "overview", l’ubicazione del cespite, riflessioni in merito ai costi dei "comparables" compravenduti nell’ultimo periodo ed anche l’individuazione della percentuale di ragguaglio imputabile al disallineamento manutentivo e qualitativo. Il percorso estimativo adottato si articola su presupposti operativi e di "property management", nonché in prospettiva del quadro urbanistico comunale ma, soprattutto, in coincidenza di una trasformazione più redditizia dell’asset in direzione di altri comparti del mercato edilizio.
CONGRUITA’ DEL VALORE RICHIEDIBILE PER UN COMPLESSO SCOLASTICO INCLUSA LA POTENZIALITA’ EDIFICATORIA E RATING IMMOBILIARE
Luogo: Albissola Marina (SV)
Cliente: Comune di Albissola Marina
Valore di mercato: 2.400.00 Euro
Descrizione: La composizione in itinere è da inquadrare in un ambizioso progetto dell’Amministrazione comunale al fine di individuare alcuni immobili da alienare con il cui ricavato intervenire per sostenere, per una buona percentuale, la realizzazione di un nuovo complesso scolastico. La valutazione ha riguardato l’intero plesso scolastico esistente e la superficie verde ad esso asservita. L’asset è ubicato in una location tra le migliori di Albissola, all’interno di un tassello catastale particolarmente vocato all’insediamento residenziale di “qualità”. La location in esame spicca per visibilità, area verde asservita e gradevolezza complessiva.
Per il caso in esame è stato adottato il percorso estimativo analitico per filiera di trasformazione [IVS Cost Approach] dell’edificio esistente, suggerendo di intervenire computando oltre all’uso residenziale anche una possibile realizzazione di posti auto interrati, alla luce della peculiare collocazione territoriale del subject; infatti, il quartiere ne suggerisce un rapido assorbimento.
La composizione estimativa contiene anche uno sviluppo di Rating Immobiliare complessivamente attribuibile all’oggetto di stima nell’ambito del mercato immobiliare di riferimento. Sviluppo dei cosiddetti “Fattori di Analisi” che, con maggior frequenza, sono in grado di determinare il successo o il fallimento di una operazione immobiliare.
A seguito dell’entrata in vigore dell’accordo di Basilea 2 e successivamente di Basilea 3, le procedure di credito hanno incominciato a coniugare il fabbisogno di capitale al rischio sottostante al finanziamento o all’investimento ad esso correlato e quindi al rischio implicito.
Conformemente a tali accordi in merito al profilo del rischio, il caso in esame è risultato contraddistinto da un rischio operativo sufficientemente contenuto.
STIMA DELLE AREE DELL’EX LINEA FERROVIARIA
SAMPIERDARENA – CONFINE FRANCESE
Luogo: Varigotti diFinale Ligure (SV)
Cliente: Comune di Finale Ligure
Valore di mercato: 485.000 Euro
Descrizione: Congruità economica per una possibile acquisizione da parte del Comune di Finale Ligure di terreni di proprietà Ferservizi S.p.A. (Ferrovie dello Stato Italiano S.p.A. e R.F.I. – Rete Ferroviaria Italiana S.p.A.). La composizione estimativa esprime la congruità economica afferente ai terreni in oggetto con specifico riferimento allo stato conservativo e funzionale visualizzato durante il sopralluogo effettuato sulla località. Il percorso estimativo si articola su presupposti operativi di property management e prescinde da riflessioni normative quali l’applicabilità al caso in itinere del disposto dell’art. 42 bis del Testo unico sulle espropriazioni per pubblica utilità (D.P.R. 08 giugno 2001 n. 327). Si evidenzia la contestualizzazione del lavoro in ragione della specifica dimensione di monopolio bilaterale esistente, ossia, RFI o FSI rappresenta l’unico venditore possibile ed il Comune coincide con l’unico possibile acquirente. Viene evidenziato l’assoluto beneficio territoriale derivante dallo smantellamento del sedime ferroviario preesistente che ha consentito di riunire in unica zona omogenea l’aggregato “sud” con l’aggregato “nord” del Comune di Finale Ligure, trasformando l’intero territorio comunale in un unico tassello urbanizzato. Trattasi di aspetto di rimarchevole importanza sia per il Comune che per tutte le valutazioni afferenti alle singole proprietà private.
L’immagine a lato schematizza la trasformazione resa possibile dall’ex sedime ferroviario in infrastrutture ad oggi esistenti. Il valore di incidenza area attribuibile al contesto infrastrutturale appare chiaro ed inequivocabile e non può, per assoluta semplificazione, essere ricondotto al valore agricolo, come risultante da precedente stima valutativa prodotta dall’Agenzia delle Entrate. Ragione per cui è stato commissionato il presente lavoro. Il coacervo di beni in oggetto, in accordo con quanto previsto dalle norme IVS (International Valuation Standards) Income Approach, hanno evidenziato la necessità di un percorso di stima per capitalizzazione dei redditi che possa aver legittimamente inglobato anche opportune considerazioni sulla sicurezza e sulla continuità del gettito reddituale attualmente percepibile. Le aree riconducibili a piazzuole e/o aree verdi hanno necessitato di una valutazione in ragione di un processo di ricostruzione deprezzato con attente e parallele riflessioni in merito alle ricadute positive di dette opere sul valore del patrimonio immobiliare circostante. Per il caso in esame si è proceduto allo scorporo del valore di incidenza area dal valore complessivo del bene. Infine, per quanto concerne la galleria, esclusa la possibilità di compiere sopralluoghi e verifiche statiche, si è ritenuto opportuno sviluppare una proiezione valutativa in ragione del possibile asservimento di detta superficie ad uso pubblici.
CONGRUITA’ DELL’INDENNITA’ DI ESPROPRIO
Luogo: Finale Ligure (SV)
Cliente: Comune di Finale Ligure
Descrizione: Congruità valutativa della somma offerta dall’Autorità espropriante nel 2015 e la sostanziale compatibilità economica in allora offerta per terreni colpiti dal procedimento espropriativo in ragione del più recente orientamento giurisprudenziale, secondo cui “il fondo inedificabile, pur rimando tale, possa essere suscettibile, in base allo strumento urbanistico, di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo (es. parcheggi, mercati, depositi, attività sportive turistiche e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc, sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative), il terreno debba essere valutato tenendo conto delle possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria”.
La composizione estimativa evidenzia che l’indennità di esproprio debba essere rapportata al valore di mercato in base alla potenzialità di utilizzazione più redditizia legalmente possibile. La Sentenza 07 giugno 2011 n. 181, La Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità del criterio di calcolo delle indennità di esproprio delle aree non edificabili. La Corte, riprendendo l’art. 42 della Costituzione ed anche precedente pronuncia della stessa, sottolinea la necessità del “serio ristoro”. La Sentenza n. 181/2011 afferma: “Nella giurisprudenza di questa Corte è costante l’affermazione che l’indennizzo assicurato all’espropriato non può essere, tuttavia, fissato in maniera irrisoria o meramente simbolica, ma deve rappresentare un serio ristoro”. Il punto di riferimento per determinare l’indennità di espropriazione deve essere il valore di mercato (o venale) del bene ablato. La stessa Sentenza vuole dire che anche per i suoli agricoli o non edificabili sussiste l’esigenza che l’indennità si ponga «in rapporto ragionevole con il valore del bene». In conclusione, la Corte indica la strada che dovrebbe seguire il nuovo sistema di calcolo.
STIMA VALORE DI VENDITA DI IMMOBILE AD USO ALBERGHIERO
Luogo: Finale Ligure (SV)
Cliente: Committenza Privata
Valore di mercato: 1.300.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Capitalizzazione
Destinazione immobile: Turistico ricettiva
Descrizione: Individuazione del più probabile valore di mercato di una porzione di immobile ad uso alberghiero collocato in un edificio di più ampia dimensione contenente anche attività commerciali e residenziali. Trattasi dell'albergo "Garibaldi" ubicato in pregevolissimo edificio, in prossimità del lungomare cittadino e direttamente aggettante sulla principale piazza comunale di Finale Ligure (SV). Si è prodotto anche documento peritale di analisi del Tenant and Building Specific Risk e Sales Convenience. In altre parole, l'analisi della solvibilità del conduttore correlata anche alla qualità immobiliare del bene a disposizione, alla dimensione complessiva, al suo allineamento tipologico con gli orientamenti attuali di mercato ed alla globalità dei servizi offerti.
PROCEDURA GIUDIZIARIA ESECUTIVA
Luogo: Carcare (SV)
Cliente: Tribunale di Savona
Valore di mercato: 120.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Capitalizzazione
Destinazione immobile: Turistico ricettiva
Descrizione: Congruità del Valore di mercato di immobile commerciale ad uso ristorante ubicato in zona centrale, centro storico della città di Carcare (SV), sviluppata nell'ambito di una Consulenza Estimativa Giudiziaria nell'alveo delle Espropriazioni Immobiliari del Tribunale di Savona. Trattandosi di cespite immobiliare contenente attività fornitrice di servizi particolari - nel caso ristorante - il Valore di mercato è stato individuato mediante l'applicazione del procedimento analitico, ovvero, connesso alla capitalizzazione dei redditi. Infatti, in ambito economico qualsiasi bene viene compravenduto in ragione della potenzialità reddituale che esprime. La composizione stimativa comprende il dimensionamento analitico del saggio di capitalizzazione, percorso elaborato e sviluppato sulla base di quanto contenuto in "Il Metodo Reddituale per la Valutazione delle Aziende" Editore EGEA e successivamente comparato, trovando ampia corrispondenza, coi valori sintetico-comparativi proposti da Duff & Phelps REAG S.p.A. nell'ambito della redditività media applicata alle strutture commerciali, per la specifica marginalità territoriale e standard qualitativi attinenti al bene colpito dal pignoramento.
DETERMINAZIONE DEL VALORE MEDIO DELLE AREE EDIFICABILI SITE NEL COMUNE DI LECCO
Luogo: Lecco (LC)
Cliente: San Marco S.p.A. Gestione Entrate Enti Locali
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Mista
Descrizione: Congruità del Valore richiedibile con analisi condotta con specifica finalità tributaria per l'applicazione IMU attinenti alle aree edificabili nel territorio comunale di Lecco. Il lavoro di analisi stimativa è stato sviluppato solo ed esclusivamente in ragione dell'Highest and Best Use (HBU), ovvero, in ragione della migliore e massima sfruttabilità dell'indice edificatorio, della migliore destinazione d'uso attualmente compatibile, della più redditizia commerciabilità del bene e della più vantaggiosa configurazione architettonica. Sono state elaborate tabelle analitiche per microzona catastale sulla base della filiera realizzativa profittevolmente più conveniente. Il Valore di mercato individuato è indeterminabile in ragione della specifica finalità del lavoro commissionato.
CONGRUITÀ DEL VALORE IMMOBILIARE DEL PLESSO EX CASERMA MILITARE MAMELI IN CASALE MONFERRATO
Luogo: Casale Monferrato (AL)
Cliente: Comune di Casale Monferrato (AL)
Valore di mercato: 2.050.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Trasformazione
Destinazione immobile: Pubblica
Descrizione: Trattasi di percorso valutativo del plesso immobiliare Ex caserma Mameli in zona centrale di Casale Monferrato (AL) con articolata analisi molto particolare che esula dalla semplice valutazione per costo di trasformazione. Quest’ultima analisi rimane solo per la parte finale del lavoro stimativo, essendo le prime componenti del lavoro interamente dedicate al Rating Immobiliare del cespite. Composizione stimativa inquadrata nel Piano Alienazioni e Valorizzazioni Immobiliari triennale della P.A. di Casale Monferrato al fine di individuare la destinazione d'uso più compatibile con l'attuale mercato immobiliare ed il possibile valore da porre a base d'asta per l'alienazione.
VALUTAZIONE DEL PARCO MEZZI D'OPERA ASSERVITI ALL'USO ISTITUZIONALE DI SOCIETÀ PUBBLICO-PRIVATA
Luogo: Melegnano (MI)
Cliente: MEA Melegnano Energia Ambiente S.p.A.
Valore di mercato: 360.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Costi
Destinazione immobile: Mista
Descrizione: Congruità peritale incentrata sulla disamina del valore funzionale residuo di un parco mezzi d'opera. Composizione stimativa di assoluta peculiarità che tende a differire notevolmente da quanto comunemente periziabile. Percorso valutativo focalizzato unicamente sul concetto di valore funzionale residuo di autoveicoli, autocarri, autospazzatrici, compattatrici, camion ed altri veicoli speciali, con attenta analisi di qualsiasi forma di degrado. Confronto di parametri quali il valore di acquisto, chilometraggio, la durata media di vita utile dei beni, la vetustà od il degrado ad essi attribuibili mediante coefficienti di obsolescenza, superamento tecnologico e per incremento manutentivo futuro.
STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO COMPENDIO IMMOBILIARE IN MELEGNANO
Luogo: Melegnano (MI)
Cliente: MEA Melegnano Energia Ambiente S.p.A.
Valore di mercato: 1.370.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Costi
Destinazione immobile: Mista
Descrizione: Capannone industriale asservito ad attività istituzionale di erogazione servizi in ambito energetico ed ambientale, composto di uffici ammnistrativi, uffici operativi, magazzino, officina, autorimessa ed ampio piazzale esterno. Il percorso valutativo è stato sviluppato conformemente alla ricerca del cosiddetto Valore Industriale Residuo (V.I.R.), con attenta analisi del percorso di ricostruzione deprezzato conforme al "Cost Approach" IVS.
CONGRUITÀ DEL VALORE RICHIEDIBILE
Luogo: Albissola Marina (SV)
Cliente: Comune di Albissola Marina (SV)
Valore di mercato: 1.880.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Costi
Destinazione immobile: Mista
Descrizione: Stima di congruità del valore richiedibile per un'area ubicata nel centro urbano di Albissola Marina (SV) avente suscettibilità di utilizzazione edificatoria. Valore di mercato individuato attraverso procedimento di stima per trasformazione (IVS Cost Approach) con sviluppo e pianificazione di rating immobiliare.
PRECEDURA GIUDIZIARIA ESECUTIVA
Luogo: Vezzi Portio (SV)
Cliente: Tribunale di Savona
Valore di mercato: 490.000,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Turistico ricettiva
Descrizione: Stima di un compendio immobiliare ubicato in zona periferica nel Comune di Vezzi Portio (SV), avente destinazione turistico-ricettiva con annesso appartamento della proprietà. Valore di mercato individuato attraverso procedimenti di stima misti, metodo del mercato e metodo del reddito, sulla base del flusso di cassa e della redditività espressa.
PROCEDURA GIUDIZIARIA ESECUTIVA
Luogo: Balestrino
Cliente: Tribunale di Savona
Valore di mercato: 20.500,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Industriale
Descrizione: Stima del valore dei soli appezzamenti di terreno (escluso le volumetrie produttive, macchinari, mezzi d'opera e materiale in stoccaggio) in zona periferica del Comune di Balestrino (SV), con destinazione urbanistica mista, agricola ed industriale incentrata sulla produzione di manufatti per l'edilizia.
DIVISIONE PATRIMONIALE GIUDIZIALE
uogo: Vado Ligure (SV)
Cliente: Tribunale di savona
Valore di mercato: 437.300,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Mista
Descrizione: Appartamenti e magazzini costituenti un unico plesso, ubicato in zona centrale di Vado Ligure, con formazione di lotti.
PROCEDURA GIUDIZIARIA ESECUTIVA
Luogo: Varazze
Valore di mercato: 229.727,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Residenziale
Descrizione: Appartamento casa vacanze in zona periferica del Comune di Varazze
PROCEDURA GIUDIZIARIA ESECUTIVA
Luogo: Andora (SV)
Cliente: Tribunale di Savona
Valore di mercato: 254.672,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Residenziale
Descrizione: Appartamento recentemente ristrutturato in zona centrale di Andora.
DUE DILIGENCE IMMOBILIARE E AUDIT DOCUMENTALE
Luogo: Savona
Cliente: Agire S.r.l. Gruppo IPI & Investi.Re SGR S.p.A.
Destinazione immobile: Direzionale
Descrizione: Rapporto di Due Diligence Immobiliare con Audit Documentale finalizzato all'analisi di conformità tecnica, edilizio-urbanistica, tributaria catastale, stato manutentivo e titolarità giuridica di immobile con destinazione terziario-direzionale, in zona centrale/Oltreletimbro di Savona.
DIVISIONE PATRIMONIALE GIUDIZIALE
Luogo: Cairo Montenotte (SV)
Cliente: Tribunale di Savona
Valore di mercato: 653.422,00 Euro
Procedimento estimativo: Costi
Destinazione immobile: Mista
Descrizione: Fabbricati con terreni agricoli e terreni edificabili, con creazione di lotti.
PROCEDURA GIUDIZIARIA ESECUTIVA
Luogo: Bergeggi (SV)
Cliente: Tribunale di Savona
Valore di mercato: 1.736.235,00 Euro
Procedimento estimativo: Costi
Destinazione immobile: Residenziale
Descrizione: Antica villa padronale con depandance ed area a parco.
STIMA GIUDIZIALE
Luogo: Roma
Cliente: Tribunale di Savona
Valore di mercato: 406.400,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Residenziale
Descrizione: Villino con ampio giardino in zona periferica di Roma.
STIMA STRAGIUDIZIALE
Luogo: Varigotti di Finale Ligure (SV)
Cliente: Committenza privata
Valore di mercato: 6.267.500,00 Euro
Procedimento estimativo: Comparazione
Destinazione immobile: Turistico ricettiva
Descrizione: Hotel fronte mare con sottostante autorimessa.